Makler Immobilien

Risikoanalyse

Netto-Mietrendite Pflegeimmobilien: Der Besitzer einer Altersresidenz beabsichtigt im Allgemeinen mit der Nutzung des Pflegeappartements eine möglichst hohe Rendite zu erreichen, das heißt, die Erträge (Mieten) sollen in Verbindung zum eingesetzten Kapital (Kaufpreis) vergleichsweise hoch sein. Besagter Denkweise trägt das Ertragswertverfahren Rechnung.

Die Einnahmen betreffen hier die gesamten Mietkosten inklusive aller Nebenkosten. Diese Berechnung ist allerdings stark vereinfacht, da bei der Formel sowohl bei den Einnahmen als auch bei dem Kaufpreis besondere Punkte zu berücksichtigen sind. So müssen z.B. auch die Erwerbsnebenkosten wie Notar- und Gerichtskosten und laufende Ausgaben wie Instandhaltungskosten und Verwaltung berücksichtigt werden. Wenn die laufenden Kosten abgerechnet werden erhält man die Nettomieten und resultierend daraus die Nettomietrendite vor Einkommenssteuer. Ein Darlehen macht es vielen Kapitalanlegern einfacher den Kauf einer Altenwohnanlage zu bewältigen. Dies bezeichnet man vielmals als Eigenkapitalrentabilität. Die Eigenkapitalrendite lässt sich durch die Einbeziehung einer Grundschuld unter bestimmten Voraussetzungen erhöhen, wenn man beispielsweise die Hälfte des Erwerbspreises über eine Hypothek finanziert, sofern die Kreditzinsen unterhalb des Ertrages (in unserem Beispiel also unter 6 Prozent) liegen. Bei einer teilweisen Finanzierung zum Beispiel in Höhe von 100.000 EUR des Kaufpreises zu einem Zinssatz von 3 Prozent p.a. so muss man 3.000 EUR Zinsen zahlen, welche vom Mietertrag abgezogen werden.

Die Bestandsimmobilie, im Nachgang ebenfalls als Anlageimmobilie bezeichnet, als Kapitalanlage ist sie die weit verbreitete Anfängerimmobilie. Geeignet für Investoren, die bislang im Immobilienkapitalanlagegebiet noch nicht so professionell sind.

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Statistikveröffentlichung im zweijährigen Rhythmus zur Entwicklung der Pflegebedürftigkeit

Im Direktvergleich zu 1999 hat die Menge der Menschen, die gepflegt werden müssen im Zeitraum von sechzehn Jahren im Zeitraum 1999-2015 insgesamt um +40,0 % bzw. 900 000 zugelegt. Bei dieser Prüfung wächst auch zukünftig der Anteil der vollstationären Pflege außerordentlich. Unübersehbar ist, dass Frauen ab annäherungsweise dem achtzigsten Geburtstag eine deutlich größere Pflegequote aufwiesen, also eher pflegebedürftig sind als Männer desselben Lebensabschnittes. So beträgt bspw. bei den 85- bis unter 90-jährigen Frauen die Pflegequote 44 Prozentpunkte, bei den Männern in der selben Altersgruppe konträr dazu „lediglich“ 31 Prozent. Zu beachtender Faktor ist jedoch, dass in ganz vielen Fällen die Lebensabschnittsbegleiterin des Mannes noch lebt und die häusliche Pflege zu einem beachtlichen Beitrag beispielsweise in Zusammenarbeit mit der Caritas übernimmt. Frauen, die pflegebedürftig entsprechend § 109 SGB XI sind, sind in der Mehrzahl der Fälle dahingegen verwitwet. 2015 waren knapp 2,9 Millionen Bürger der BRD pflegebedürftig im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI) mehrheitlich waren es Frauen mit fast 2/3. In Bezug auf die höhere Lebensdauer ist das allerdings nicht sonderlich erstaunlich. Im Jahr 2015 stellte sich der Sachverhalt wie folgt dar: Zum Jahreswechsel des Jahres 2015 waren mindestens siebenunddreißig Prozent der Männern und Frauen, die Leistungen der Pflegeversicherung beziehen bereits jenseits des 85. Lebensjahres. Bei den 70- bis unter 75-Jährigen war „erst“ jeder Zwanzigste 5 Prozent pflegebedürftig, so wurde im Unterschied dazu für die ab 90-Jährigen die höchste Pflegequote ermittelt: Der Anteil der Pflegebedürftigen an allen Einwohner dieser Gruppe betrug dabei zwei Drittel.

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Der Standort einer Immobilie als Investition ist ein entscheidendes Qualitätsmerkmal. Befindet sich die Immobilie etwa in einer strukturschwachen Region, sinken die Chancen auf eine gelungene Vermietung. Daher empfiehlt es sich, in einen Standort mit positiver Zukunftsperspektive zu investieren. In Regionen mit niedriger Erwerbslosigkeit und wachsender Wirtschaft sind Investitions-Immobilien meist wertstabil und gut vermietbar. Bei der Wahl des Standortes sollte auch bedacht werden, dass sich auch durch äußere Umstände, wie z.B. den Wegfall eines tragenden Arbeitgebers in der Nähe die Wertigkeit der Lage im Laufe der Zeit verändern kann.

Immobilien als langfristige Anlagemöglichkeit!

In Pflegeimmobilien anlegen! Weshalb? Ein Investment in Wohnungen im Allgemeinen und anlegen in Renditeimmobilien im Besonderen führt zu Erträgen weit oberhalb der ständigen Teuerung. Vor allem für größere Risiken vermeidende Geldgeber, welche eine sichere Vermögensanlage benötigen. Wenn der Preisanstieg wirkt steigen die von den Mietern aufzubringenden monatlichen Mieten an, so profitieren Inhaber des Appartments zweifelsfrei. Die in den letzten 8 Jahren gemessenen Wertsteigerungen bei Immobilienprojekten führen dazu, dass schon heute vorhergesagt werden kann, dass eine Veräußerung mit hoher Vorhersagewahrscheinlichkeit mit einem Profit machbar ist. Eine sicher geeignete Investmentidee um hohe Reinerlöse und Wertzuwächse zu ergattern ist die Geldanlage in eine Rendite-Wohnanlage. Seit der globalen Banken- und Finanzkrise geniessen Häuser eine wachsende Beliebtheit. Die Perspektive sank, um mit normalen Appartments hohe Ausbeute zu schaffen. Es gibt bald nur sehr wenige Häusern, die in Zukunft bei Kaufpreissteigerungen partizipieren werden. Die überdurchschnittlich beträchtlichen Gewinnspannen und relativ geringen Unsicherheiten sind andere Punkte, die für eine Geldanlage in Wohnformen für Pensionsbezieher sprechen. Die Versicherungen erzielen schon seit zahlreichen Monden bemerkenswerte Erträge. Zahlreichen kleinen Investoren ist sie indes noch ein eher unentdecktes Vorsorgekonzept. Hierbei handelt es sich an dieser Stelle um ausgezeichnete Kapitalanlagegelegenheiten mit künftig absolut interesse weckender Gewinnspanne.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb derzeit günstig

Pflegeimmobilien können stationäre Pflegeeinrichtungen sein. Diese zählen als sogenannte Wohlfahrtsimmobilien zu den zu den vonseiten des Staates geförderten Geldanlagen die zugleich förderwürdig sind. Dazu gehören zugleich Altenwohnheime, betreutes Leben wie auch lokale Pflege-Einrichtungen.

Bei vielen Investoren nach wie vor einigermaßen unbekanntes Kapitalanlageobjekt? Bei fachmännischen Anlegern wie Geldhäusern, Kapitalanlagegesellschaften, Fonds sowie bekannten Family Offices bereits seit mehr als 40 Jahren dagegen als lohnendes Anlagevehikel bekannt. Die Realität lässt sich wie folgt beschreiben. Die Allgemeinheit spart für die Zukunft nicht nur viel zu wenig, sondern auch in das falsche Anlageobjekt. Fast jeder Zweite beschäftigt sich nur nebenbei oder überhaupt nicht mit dem Thema seiner zukünftigen Rente. Doch in naher Zukunft gilt: Es droht eine furchtbare Kapitallücke, denn allein die gesetzliche Rentenversicherung wird hinten und vorn nicht ausreichend sein. Nur mit einer zusätzlichen privaten Vorsorge kann der Lebensstandard während des Alters gehalten werden.

• Makler Immobilien
  Ein Investment in „Makler Immobilien“ ist und bleibt eine clevere Intuition zur Geldanlage. Durch die Multiplikation des genutzten Eigenkapitals durch einen Finanzierungskredit führt es zu einer nachgewiesenermaßen über der Preissteigerung liegenden Gewinnspanne bei zeitgleich gutem Schutz des Kapitaleinsatzes.
• Geringer Verwaltungsaufwand
  Vermietertypische Aufgaben werden deutlich reduziert. Sie als Verpächter müssen sich nicht selbst um Nebenkostenabrechnung und/oder Mietersuche kümmern.
• Geringe Instandhaltungskosten
  Der Betreiber des Pflegeheimes ist für den größten Teil der Instandhaltung verantwortlich. Sie als Kapitalanleger sind lediglich anteilig für „Dach und Fach“ zuständig.
• Langjährige Mieteinnahmen
  Der Mietvertrag wird durch einen Generalmietvertrag und einer Laufzeit von mindestens 20 Jahren abgeschlossen. Häufig besteht die Möglichkeit diesen Vertrag durch eine Verlängerungsoption um zumeist je nach Ausggestaltung des Vertrages 5 – 10 Jahre fortzuführen. Auch bei einem Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit muss der Vermieter, auf jeden Fall bei förderfähigen stationären Pflegeheimen, nicht auf Einnahmen verzichten.
• Standortsicherheit
  Bevor es zum ersten Spatenstich für eine Pflegeimmobilie kommt, sind bereits für den vorgesehenen Standort ausführliche Standortanalysen durchgeführt. Nur wenn eine solche Analyse die Rentabilität der Pflegeeinrichtung anhand von unterschiedlichen Faktoren beweisen, wird der Bau starten.
• Staatliche Förderung intelligent nutzen
  Zu beachten sind hierbei die nichtförderungswürdigen und förderfähigen Pflegeimmobilien. Eine staatliche Förderung kann immer ausschließlich bei förderfähigen Pflegeappartments hinzugerechnet werden. Es handelt sich hierbei um Behindertenheime, Sterbehäuser, psychiatrische Einrichtungen, stationäre Pflegeheime. Bei Leerstand der Pflegeimmobilie oder einer Zahlungsunfähigkeit des Hausbewohners muss bei förderfähigen Pflegeimmobilien nicht auf den Mietzins verzichtet werden. Diese übernimmt der Staat. Jedoch nicht alle Wohnformen sind förderfähig. Dazu zählen u.a. Seniorenwohnungen, betreutes und Service-Wohnen. Für den Investor bedeutet das, dass hier keine staatlichen Unterstützungen über die steuerrechtlichen hinaus zum tragen kommen.
• Gewinn bringende Pflegemarktentwicklung
  Die Veränderung der Altersstruktur ist ein Trend der langfristig wirkt und bereitet dem Anleger einen günstigen Augenblick für eine ertragsstarke und sichere Kapitalanlage. Die Schlussfolgerung daraus: Die Gesellschaft wird zunehmend älter, die steigende Nachfrage nach Pflegeheimen.

Die Sozialimmobilie kann leicht erworben werden

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Auf der Suche nach einer hohen Rendite sind Immobilien für viele Investoren ein sicherer Hafen – „Renditeobjekte“ oder „Anlageimmobilien“ versprechen die nachhaltige Vermehrung des investierten Vermögens. Wir geben Ratschläge, auf was Sie beim Kauf achten müssen.

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